In Germania !!

I tassi di interesse sono in aumento, così come gli affitti
-di Tomasz Konicz -

Oggi, in numerose grandi città della Germania, dopo anni di aumento, i prezzi degli appartamenti e delle case stanno diventando di nuovo più economici. Ciò è dovuto ai maggiori costi finanziari per gli investitori e per i proprietari di case. Tuttavia, questa sembra non essere affatto una buona notizia neppure per gli inquilini. Per molto tempo, in numerose grandi città tedesche i prezzi degli immobili sembravano andare solo in una direzione: al rialzo. Tuttavia, sembra che, per il momento, quello che è stato il boom degli ultimi anni sia finito. Secondo l'Ufficio federale di statistica, nel primo trimestre di quest'anno i prezzi degli immobili residenziali, rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, sono diminuiti del 6,8% (nell'ultimo trimestre del 2022 erano del 3,4%. Si tratta del più forte calo dei prezzi in 23 anni.

Al netto dell'inflazione, secondo il database German Real Estate Price Index (Greix), entro la fine di giugno i prezzi dovrebbero arrivare a essere addirittura inferiori del 20%, rispetto a metà 2022. Tuttavia, per molti salariati, il sogno del cittadino di possedere la propria casa rimarrà comunque solo un sogno. I prezzi degli immobili stanno diminuendo, ma gli oneri finanziari sono aumentati in maniera notevole. Nel 2021, si potevano ancora contrarre dei prestiti con un tasso di interesse dell'uno per cento per una durata di dieci anni; ma a febbraio 2023 questo tasso era già arrivato al 3,6%. E questo può comportare inoltre anche dei costi aggiuntivi per gli acquirenti o per i costruttori di immobili; costi che ammontano a  diverse centinaia di euro al mese. Secondo la Bundesbank, ad aprile, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, la domanda di prestiti immobiliari proveniente dai privati è diminuita di circa la metà. Si stanno costruendo meno appartamenti perché, oltre ai prestiti, anche i materiali da costruzione sono diventati più costosi. Secondo l'Istituto Ifo dell'Università di Monaco, quest'anno ci saranno solo 275.000 nuovi appartamenti, 234.000 l'anno prossimo e solo 200.000 nel 2025. L'aumento degli oneri finanziari è il risultato della politica monetaria della Banca centrale europea (BCE), la quale, attualmente, per combattere l'inflazione, ha aumentato, portandolo al 4%, il tasso di interesse di riferimento nell'area dell'euro; laddove nel 2021 a prevalere erano invece ancora i tassi di interesse negativi. Secondo Eurostat, l'ufficio statistico dell'UE, a giugno l'inflazione nell'area dell'euro è scesa al 5,5%, ma la "Kerninflation" [l’inflazione di fondo] - la quale non tiene alcun conto delle forti oscillazioni dei prezzi dell'energia, né di quelli dei generi alimentari - è leggermente aumentata fino al 5,4%. Alla luce di questa persistente inflazione, non è prevedibile un rapido ritorno a dei tassi di riferimento più bassi.

L'andamento dei prezzi degli immobili in Germania, varia notevolmente da regione a regione. In molte regioni economicamente deboli - in particolare in quelle parti della Germania orientale dove la popolazione sta diminuendo - i prezzi degli immobili sono da tempo in calo. Ma la novità del momento è che, per la prima volta da molti anni, i prezzi stanno diminuendo anche nelle regioni metropolitane in forte espansione, dove investitori e proprietari di case beneficiano da anni di prezzi in forte e continuo aumento, e dove sono diventati sempre più costosi anche gli affitti. Secondo gli economisti che calcolano il cosiddetto indice Greix per gli immobili, a partire dal 2000, Berlino ha registrato i più alti incrementi di valore per i proprietari di case - con aumenti cumulativi arrivati fino al 160%, e che sono stati corretti per mezzo dell'inflazione - subito seguita da Monaco e da Francoforte. A metà degli anni 2000, nel quartiere Mitte di Berlino si poteva acquistare un metro quadrato per meno di 1700 euro, ma oggi il prezzo è arrivato a oltre 7600 euro. In generale, anche le differenze di prezzo, tra i quartieri popolari e quelli meno popolari, sono aumentate enormemente. Alcuni quartieri hanno registrato degli aumenti di prezzo particolarmente drammatici, come Amburgo-Eppendorf (240% dal 2000) e Berlino-Kreuzberg (oltre il 180%). Per il momento, sembra che tutto ciò sia finito: perfino ad Amburgo (-12%), a Berlino (-6%) e a Francoforte (-9%) (in che periodo?) sembra che il valore del cosiddetto oro di cemento stia diminuendo.

Tuttavia, questo non riduce i costi degli affitti. Nella seconda metà del 2022, gli affitti richiesti nelle principali città di Berlino, Düsseldorf, Amburgo, Monaco, Lipsia, Colonia, Francoforte e Stoccarda sono aumentati in media del 6,3%. Già all'inizio del 2022, la Bundesbank aveva avvertito del fatto che nelle principali città tedesche gli immobili erano sopravvalutati, fino al 40%. A ciò hanno contribuito due fattori principali: il modello economico tedesco, che mirava a un'eccedenza di esportazioni, ha assicurato - a scapito dei paesi in deficit – e una buona economia, rispetto agli standard internazionali, che ha fatto sì che la Repubblica Federale tedesca - essendo vista come un "rifugio sicuro” a causa della debolezza dell'euro – attirasse capitali dall'estero; i quali, tra l'altro, sono stati poi investiti nel settore immobiliare delle grandi città. Tutto questo, nel mentre che gli anni di politica monetaria espansiva delle banche centrali di USA e UE creavano una bolla di liquidità che ha fatto salire in tutto il mondo non solo i prezzi degli immobili, ma anche quelli delle azioni e dei titoli, fino alle assurde speculazioni messe in atto per mezzo di valute virtuali come il Bitcoin. Oggi, entrambi questi fattori ormai non esistono più. Il periodo degli elevatissimi surplus delle esportazioni tedesche, si è concluso nel 2020 a causa della pandemia di Covid-19 e come conseguenza del crescente protezionismo. Dopo l'attacco russo all'Ucraina, l'aumento dei prezzi dell'energia ha finito poi per pesare anche sulla bilancia commerciale tedesca. E così, la persistente inflazione, alimentata da più fonti, ha costretto le banche centrali ad alzare i tassi di interesse di riferimento; cosa che ha causato grosse difficoltà finanziarie, in particolare ad alcune banche negli Stati Uniti, esacerbando la crisi del debito nei paesi poveri, la quale sta attualmente mettendo sotto pressione i mercati immobiliari.

L'onere dei tassi d'interesse più elevati non grava solamente sull'attività degli investitori - i quali intendono ottenere rendimenti affittando appartamenti - ma anche su tutti coloro che finanziano il proprio appartamento, o la propria casa, con un prestito a lungo termine. Se un numero sempre maggiore di mutuatari, oggi non è più in grado di onorare i propri impegni, allora i prezzi continueranno a scendere e le banche finanziatrici subiranno perdite. Lo scoppio di una bolla immobiliare può pertanto trasformarsi in una crisi economica; tanto più che il calo dell'attività edilizia sta indebolendo anche l'economia. Tuttavia, ci sono numerosi analisti di mercato che continuano a ritenere che il calo dei prezzi sia un fenomeno solo temporaneo, e che non si arriverà a una vera e propria crisi e a una recessione, quanto meno se non verranno messi in atto ulteriori forti aumenti dei tassi di interesse di riferimento.

In Germania, contrarre prestiti immobiliari con tassi di interesse fissi a lungo termine è una consuetudine. Molti di coloro che in questi ultimi anni hanno acceso dei mutui, nei prossimi anni continueranno tuttavia a pagare i tassi di interesse favorevoli del passato. C'è da dire che però - per la prima volta in tre anni - nella prima metà del 2023 si è registrato un aumento significativo dei pignoramenti immobiliari. Tra gennaio e fine giugno, in tutta la Germania sono stati pignorati immobili per un valore di vendita di 1,96 miliardi di euro, mentre nello stesso periodo dello scorso anno erano stati realizzati solo 1,66 miliardi di euro in pignoramenti. Nel frattempo, in Gran Bretagna, dove, rispetto alla Germania i tassi sui prestiti e sui mutui vengono adeguati più rapidamente al tasso di riferimento di base, si sta già preparando una crisi economica originata dal settore immobiliare: con un tasso di inflazione annuo superiore all'8% - determinatosi nel mese di maggio - la banca centrale britannica ha alzato il tasso di riferimento al 5%, e questo mentre nel paese rimane ancora un terzo dei 28 milioni proprietari di case che non ha finito di estinguere il debito per il mutuo. Secondo il noto istituto di ricerca economica britannico NIESR, a causa dell'esplosione degli oneri finanziari, entro la fine dell'anno si esauriranno quelle che sono le riserve finanziarie di circa 1,2 milioni di famiglie inglesi.Tuttavia, anche in Gran Bretagna il calo dei prezzi degli immobili si accompagna a ulteriori aumenti degli affitti, dal momento che sono sempre più numerosi i proprietari che trasferiscono sui loro inquilini i propri maggiori oneri finanziari.

- Tomasz Konicz - Pubblicato il 7/6/2023  su Jungle World -