Cottage con vista sulla catastrofe
- Tempeste, incendi boschivi, innalzamento del livello del mare: il riscaldamento globale comporta elevati rischi finanziari negli investimenti immobiliari. Nelle regioni costiere come la Florida, sono imminenti miliardi di perdite -
di Tomasz Konicz
Alla fine, la tempesta è stata meno devastante di quanto temuto. Mercoledì della scorsa settimana, l'uragano "Idalia" ha colpito la costa della Florida con forti raffiche di vento e forti piogge. Ha sradicato alberi e distrutto case, e più di 200.000 persone sono rimaste temporaneamente senza elettricità. Tuttavia, la tempesta ha devastato principalmente le aree meno densamente popolate. Poco meno di un anno fa, la situazione era meno favorevole. L'uragano "Ian" provocò più di 150 vittime e 112 miliardi di dollari di danni a livello nazionale. Per la Florida, che è stata colpita in modo particolarmente duro, nella storia dello Stato si è trattato della tempesta più costosa. Con il riscaldamento globale, la frequenza di simili tempeste è in aumento. E insieme a essa anche il danno economico che causano, specialmente nelle regioni costiere densamente popolate, come la Florida. E tutto ciò si ripercuote anche sul mercato immobiliare. Per decenni, le pittoresche proprietà di lusso situate in riva al mare, sulla spiaggia dell'Oceano - ad esempio a Miami Beach e nella zona circostante, Miami-Dade County - sono state particolarmente ricercate. Al tempo delle grandi bolle di speculazione immobiliare - negli anni ottanta del 20° secolo e nel primo decennio del 21° - qui sono stati registrati enormi aumenti di prezzo. Oggi, le città vicine al livello del mare, come Miami, forniscono materiale illustrativo dell'interazione tra lo sviluppo della crisi ecologica e quella economica. Qui, non solo le tempeste stanno diventando più frequenti, ma a causa dell'innalzamento sia del livello del mare che delle acque sotterranee, le periodiche inondazioni delle strade costiere e delle aree residenziali stanno diventando un problema sempre più serio. Le città della Florida stanno già investendo in pompe per l'acqua, così come nell'innalzamento delle strade o nel ripristino delle pianure alluvionali. Anche il recente boom del mercato immobiliare statunitense, nutrito dalla politica monetaria espansiva delle banche centrali, in Florida è stato già oscurato dalle conseguenze sempre più evidenti della crisi climatica. Le vendite di case nelle regioni della Florida che sono state particolarmente colpite dall'innalzamento del livello del mare - come Bal Harbour, a nord di Miami Beach - si erano già dimezzate tra il 2013 e il 2018. E in questi quartieri di lusso, dove solo fino a pochi anni fa le case unifamiliari venivano vendute per una media di 3,6 milioni di dollari, tra il 2016 e il 2020 i prezzi sono diminuiti del 3,6% . Mentre nello stesso periodo altre regioni particolarmente vulnerabili, come Key Biscayne o Sunny Isles Beach, hanno visto crolli dei prezzi arrivati fino al 13%.
E questo è stato solo l'inizio. Negli Stati Uniti, nei prossimi decenni, secondo le diverse previsioni, verranno colpite da "inondazioni regolari" tra le 300.000 e gli 1,9 milioni di proprietà costiere. Si prevede che entro il 2100, sia il centro di Miami che gran parte della contea di Miami-Dade, con le loro proprietà immobiliari attualmente valutate 400 miliardi di dollari, si troveranno in maniera permanente al di sotto il livello del mare. Negli ultimi decenni, le bolle speculative – soprattutto sotto forma di bolle immobiliari – sono state un importante motore dell'economia per la produzione di materie prime, la quale ora sta soffocando nella sua produttività. Allo stesso tempo, in questo periodo si è intensificata ed è peggiorata la crisi ecologica. Nel mercato immobiliare della Florida, l'economia della bolla tardo-neoliberista e la crisi climatica capitalista si stanno rafforzando ed esasperando a vicenda. Qui, a livello locale, i limiti interni e quelli esterni del capitale vengono percepiti insieme: a causa dell'innalzamento del livello del mare e delle tempeste più devastanti, si profila la minaccia di una svalutazione degli immobili, mentre un crollo del mercato immobiliare, indotto dal clima, peserebbe sull'economia; almeno nelle regioni colpite. Secondo alcune previsioni, l'impatto previsto della crisi climatica sul mercato immobiliare è lungi dal poter essere calcolata. A febbraio, il Washington Post ha riferito a proposito di uno studio scientifico secondo cui nelle regioni vulnerabili il prezzo di mercato degli immobili, per riflettere in maniera adeguata i rischi climatici, dovrebbe diminuire, a livello nazionale, fino a un totale compreso tra $ 121 miliardi e $ 237 miliardi; cosa che equivarrebbe a un gigantesco crollo immobiliare indotto dai cambiamenti climatici. Oltre alla Florida, verrebbero colpiti anche la Louisiana, la Carolina del Nord, New York e il New Jersey. Un calcolo dello scorso anno, ipotizza addirittura delle perdite di valore legate al clima che arriverebbero fino a 520 miliardi di dollari USA, di modo che pertanto ci sarebbero, nelle aree a rischio degli Stati Uniti, 3,5 milioni di proprietari di case che dovrebbero accettare un calo dei prezzi pari a «oltre il dieci percento».
Oltre ai concessionari immobiliari, sarebbero soprattutto le compagnie di assicurazione a essere colpite dall'aumento del rischio di uragani e mareggiate. Dal momento che in Florida queste tempeste stanno diventando sempre più frequenti e devastanti, ci sono già alcune compagnie assicurative che hanno modificato le loro offerte per i proprietari di immobili in quello Stato. Sviluppi simili si stanno verificando anche in California, dove ad esempio, a giugno, la compagnia assicurativa State Farm ha annunciato che non avrebbe più assicurato gli immobili, adducendo come motivazione l'aumento del rischio di incendi boschivi. Alla fine di agosto, anche un'altra compagnia assicurativa, la United Services Automobile Association (USAA), ha annunciato che a causa dell'aumento degli incendi boschivi avrebbe severamente limitato la concessione di assicurazioni immobiliari in California. Mentre, ci sono altri assicuratori che nei crescenti rischi di tempesta vedono invece opportunità di profitto. Il New York Times ha riferito che, contrariamente alla tendenza del settore, alcune aziende stanno espandendo le loro offerte in Florida, visto che il premio assicurativo medio per i proprietari di case è ora salito alla lucrosa cifra di $ 6.000 all'anno. Tuttavia, negli Stati Uniti, ci sono sempre più proprietari di immobili che stanno rinunciando alla loro assicurazione. L'anno scorso, a livello nazionale, solo il 60% dei danni causati da tempeste, siccità e incendi boschivi era coperto da assicurazione. Il problema dell'aumento dei premi assicurativi si presenta anche in Europa. Due anni fa, il gruppo assicuratore Swiss Re, aveva previsto, entro il 2040, un aumento delle perdite assicurative legato alle catastrofi meteorologiche, dal 30% al 63%, per la maggior parte dei «mercati sviluppati», e fino al 90% per la Germania. Lo scorso giugno, l'Associazione tedesca delle assicurazioni (GDV) ha messo in guardia relativamente al fatto che per l'assicurazione degli edifici ci sarebbe stato un «shock dei prezzi». Nei prossimi dieci anni, i premi potrebbero raddoppiare. La cosa interesserebbe non solo i proprietari di case, ma anche gli inquilini. E inoltre, sebbene in Germania la maggior parte dei proprietari di immobili sia assicurata contro i danni causati dalle tempeste, oggi solo poco meno della metà è assicurata contro gli altri cosiddetti pericoli naturali; come quelli causati da inondazioni o da frane. Nel mese di agosto, dopo le forti tempeste che hanno colpito la Germania, i diversi premier degli Stati federali hanno chiesto che la stipula di un'assicurazione contro i pericoli naturali venisse resa obbligatoria.
Nonostante gli effetti della crisi climatica, gli esperti prevedono tuttavia che nei prossimi anni i prezzi degli immobili aumenteranno notevolmente in tutto il mondo. L'Istituto Ifo, con sede a Monaco di Baviera, prevede che nei prossimi dieci anni ci sarà un aumento del 9% annuo. La crescita della popolazione e l'aumento del tenore di vita dovrebbero portare ad aumenti dei prezzi a due cifre, soprattutto nell'Asia meridionale e occidentale. Anche in Nord America e nell'Europa occidentale si prevede una crescita annua, rispettivamente del 7,7% e del 6,4%. Ma anche in quelle regioni che sono particolarmente a rischio di danni climatici, esiste tuttavia un potenziale commerciale, ad esempio per mezzo della gentrificazione di quartieri e regioni in conformità con i rischi legati al clima. Anche in questo caso, Miami è un pioniere, come hanno riportato i media statunitensi nel 2018 citando in proposito studi corrispondenti. Uno studio sui prezzi degli immobili negli ultimi 45 anni, condotto sulla grande area metropolitana di Miami, ha rilevato una chiara correlazione tra l'andamento dei prezzi e l'elevazione delle proprietà rispetto al livello del mare: più alta è la posizione, più alto è il prezzo. Secondo questo studio, i prezzi nelle regioni costiere vulnerabili, se non ci fossero stati i rischi posti dai cambiamenti climatici sarebbero stati più alti del 10%. In futuro, la crescita della popolazione e gli «investimenti immobiliari speculativi» aumenteranno, soprattutto nelle zone più elevate dell'area metropolitana; cosa che, secondo le previsioni, accelererà l'aumento dei prezzi. Ecco perché ora gli investitori stanno già spostando «i residenti socialmente svantaggiati dai quartieri ad alta quota come Little Haiti». Tali spostamenti sono un esempio del modo in cui un clima che cambia possa trasformare le mappe sociali nelle città e nelle regioni colpite: i poveri vengono spinti in quelle che sono le aree particolarmente vulnerabili rispetto agli eventi meteorologici estremi. E questi possono essere non solo tempeste tropicali e inondazioni, ma anche, ad esempio, incendi boschivi o semplicemente il caldo. La rivista online Insider (ex "Business Insider"), ha riportato il fatto che Minneapolis, in Minnesota, è una delle città, a livello nazionale, con le maggiori differenze di temperatura, nel centro città, tra i quartieri poveri più freddi, e quelli ricchi più caldi. In casi estremi, si possono raggiungere fino agli 11° Fahrenheit [più di 6° Celsius]. La concentrazione di industrie inquinanti e la mancanza di spazi verdi nei quartieri urbani impoveriti, contribuiscono a questa enorme differenza. Poiché la città è ancora caratterizzata dalla divisione discriminatoria della città in quartieri ricchi e quartieri ghetto per neri e per lo più non bianchi (il cosiddetto "redlining"), le minoranze si trovano a essere colpite in modo sproporzionato sia dal calore che dall'inquinamento.
- Tomasz Konicz - Pubblicato su Jungle World, il 14.09.2023
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